新股暂停之际，房市乍暖还寒之时，中国A股市场对房企再融资打开了大门。

　　2014年3月19日，两房地产上市公司中茵股份和天保基建分别发布公告，非公开发行获证监会通过，分别获批17亿元和15.5亿元。随后，北京城建再融资通过，获批39亿元；大名城获批30亿元。

　　在此之前，A股上市房企再融资已停闸4年。而春节过后京沪等一线城市不断传来房价下跌之时，证监会重新打开了房企再融资大门，为稳定房价悄悄做“贡献”。3月中旬至今，房企再融资开闸仅仅1个月时间，已经有近10家房企获批，金额超过150亿元，这意味着在银根紧缩的2014年，这些上市房企资金有望得到缓解。 

　　据了解，中国证监会此次选择的都是资质尚佳的小型房企，也正是央行对房地产限贷打击最重对象。央行限贷是防止这些房企增加银行的不良贷款，证监会输血是怕这些上市房企收益巨亏引发摘牌狂潮。

　　“一半是海水，一半是火焰”，央行和证监会对房企截然相反态度，也正反映了政府部门目前对房市的矛盾心理———继续调控还是松绑扶持？

　　“早在去年年初，A股上市房企的平均资产负债率就已超过70%这条红线，其中中小房企的杠杆化最为严重，将再融资向中小房企倾斜，令其将再融资获得的资金用于去杠杆化和加快项目开发，符合这届政府稳增长和以增加住房、改善房地产市场供求关系的调控思路。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对《地产》称。

　　严跃进的话似乎在说明，政府部门对房地产市场的“同情”和进行扶持正在成为偏主流的声音。

　　梳理可知，在获批的房企中，商业地产、普通住宅、中高端住宅以及一级土地开发和上市公司资产重组均有涉及，而业内看来更符合政府调控思路的棚户区、保障房和刚需房项目至今均未通过审批。

　　业内人士分析，前者直接面向市场销售有巨大风险存大，证监会才勇敢挺身站出来护法以防亏损甚至引发的倒闭，而后者是由政府主导资金有保障，所以证监会无需为这些政策性房地产项目护法。

　　同时也有观点认为，“这是在今年一季度GDP增速下滑的情况下，政府部门希望通过支持房地产投资，拉动GDP增速的一种激励政策，否则二季度GDP数字可能会难看，那全年的GDP增长也难保预期”。

　　四年紧闭的再融资大门终打开

　　2009年，即国务院下达房地产再融资等方面诸多禁令的前一年，地产“大炮”任志强曾在博客中谈论经济环境中有形之手和无形之手的作用，其最终得出的结论是胳膊拧不过大腿。

　　一年之后，为抑制房企囤房囤地的行为，国务院要求证监部门暂停批准这类企业IPO、再融资和重大资产重组，商业银行也不得对其发放新的项目贷款。

　　尽管国务院的通知主要针对囤房囤地的房企，但事实上，自此，登陆A股的上市房企主要的融资渠道被切断，2009年8月，金地集团成功融资42亿元成为绝唱，中国的A股市场对房地产企业彻底关上大门。

　　由于国务院在下达房地产再融资等禁令后，并没有出台正式的文件。近年来，业内关于再融资开闸的“意淫”始终没有停止过，A股上市房企也始终没有放弃对再融资的尝试。

　　2013年7月，金丰投资停牌，绿地借壳金丰投资登陆A股甚嚣尘上，释放出再融资开闸的强烈信号，A股上市房企的再融资申请变得更加频繁。

　　2013年8月，新湖中宝为旗下两个棚户区改造项目发布再融资预案，拟融资55亿元用于上海新湖·青蓝国和上海新湖明珠城三期的建设。五天后，宋都股份也发布再融资公告，拟为旗下两个刚需商品房项目融资约15亿元。

　　尽管此前也有房企发布再融资预案，但大多是涉房企业对旗下非地产业务的融资方案，属于“擦边球”性质。此次新湖中宝和宋都股份的再融资预案是禁令下达三年来首先用于房地产项目的再融资预案，再加上去年李克强多次强调鼓励和引导民间资本参与棚户区项目改造，房地产再融资将从棚户区、保障房和刚需房开闸，并逐步扩大的说法传出，令颇多涉及此类业务的房企高兴了一把。

　　但这两家企业却没这么乐观，宋都股份内部人士对《地产》杂志称，“去年公司发布再融资预案，是从绿地将注资金丰投资的信号里看到再融资可能开闸的迹象，我们不想放过这个机会。”

　　现在，中茵股份的商业综合体和天保基建的普通住宅项目再融资已经通过审批，而“投其所好”的两家房企申请尚在审核阶段。证监会在审核再融资房企时，首先考虑哪些因素，成为浮在房企们心头的一朵迷云。

　　对此，获批的天保基建也表示不太了解。接受《地产》杂志采访时天保基建证券事务代表王鸿林揣测，“房地产再融资首次开闸，证监会选择的房企规模可能会小一些，以此逐渐打开再融资市场，我们公司的规模较小，所以抓住了这个机会。”

　　当问及天保基建为何会在众多中小房企中脱颖而出时，王鸿林认为公司的资产质量较好是一个主要原因。

　　隶属天津港保税区国有资产管理局的天保基建，2004年上市，2008年与母公司天津天保控股有限公司进行资产重组，当时天保基建以6900万股股份和10.56亿元现金收购天保控股全资子公司天津滨海开元房地产开发有限公司100%的股权。滨海开元旗下的核心地块天保金海岸项目，就是王鸿林所指的优质资产。

　　天保金海岸项目位于天津滨海核心区位置，占地约1.12平方公里，总建筑面积约188万平方米。近年来，随着滨海新区的逐步成型，尤其是其中核心区域天津空港经济区多年来GDP和固定资产投资增速保持在30%以上的增长速度，这宗地块的价值不断升值。在2013年年报上，天保金海岸-B01项目带来的销售回款为8.04亿元，占天保基建营业收入总额的90%以上。

　　此外，3月11日，在“京津冀协同发展工作座谈会”上，决策层面将实现京津冀协同发展、促进环渤海区域经济增长，以及带动河北腹地经济发展上升为重大国家战略。

　　“在京津冀战略中，天津将起到承上启下的作用。”业内人士对《地产》杂志分析，“从经济层面来讲，天津经济发达，但距离北京还有一段距离，将作为北京战略转移的主要承接者；下接河北，利于其将相对过剩的产业进行转移和置换。因此，天津将在京津冀战略中获益明显，而天保基建坐拥着天津滨海新区上百万平方米的优质土地，利好作用不言而喻。”

　　然而，就是这块利润丰厚、前景明亮的优质土地，随着2010年再融资等禁令的出台，将天保基建推到一个非常尴尬的境地。

　　在2008年资产重组时，天保基建与天宝控股签订在《资产转让协议》上规定，天保基建收购滨海开元所需的现金由上市公司向不超过10名特定投资者以非公开发行股票获得的资金偿还，如果非公开发行股票未获批或者筹集资金不足以支付，天保基建则根据天保金海岸项目的开发进度，用自有资金支付。

　　按照原来的设想，收购滨海开元后，天保基建拟以不低于13.31元/股的价格向不超过10名特定投资者定向增发募集现金，筹集不超过25亿元的资金，其中除去向控股股东支付收购滨海开元的10亿元债款外，其他资金全部投头天保金海岸项目的建设。

　　两年后，再融资等禁令出台，通过发行股票筹资资金的方式成为一句空想。按照2008年天保基建与天保控股签订的《负债偿还备忘录》，如果2009年无法完成非公开发行事宜，从2010年开始，天保基建需按照天保金海岸的开发进度，向天保控股支付资金占用费。并且，在满足自有经营资金的前提下，天保基建需于2014年底一次性偿还上述股权转让款。

　　可是据2013年年报显示，截至去年年底，天保基建手持资金为9.75亿元，而包括上述转让款在内的流动负债为24.86亿元，货币资金仅能覆盖流动负债的32.22%，按照天保基建这样的财务状况，在2014年底，天保基建用自有资金偿还滨海开元的转让款更像是一句天方夜谭。

　　同样受再融资受阻的影响，天保基建在常年背负巨额债务的同时，对天保金海岸的开发进度也非常缓慢。2013年，天保基建投入到天保金海岸C04项目和B01项目的资金总额仅为3.41亿元，投入到所有项目的资金总额仅为5亿元。

　　开发进度缓慢导致结算项目减少，最终又影响到资金回笼，2013年，天保基建的营业收入为8.72亿元，较去年减少2.34亿元，同比下降21.13%。

　　为加快开发进度，2012年，天保基建提出以“合作开发模式”开发天保金海岸项目的建议。同年年底，滨海开元和天津本地房企天津卓成投资发展有限公司签订协议，合作开发天保金海岸D05-2地块。

　　“用合作的方式加快开发进度，无异于将优质土地拱手让人，这对土地储备相对贫乏和单一的天保基建来说，并不是长远的利好政策。”一位了解天保基建的业内人士对《地产》杂志分析。

　　解铃还须系铃人。最终，将天保基建套牢数年的天保金海岸项目又成为公司再融资成功的资本。2014年3月19日，天保基建为旗下天保房地产空港商业区住宅项目、天保金海岸D06住宅项目和天保金海岸D07住宅项目非公开发行股票通过证监会的批准。

　　除去项目资质优越，政府倾向中小房企的主要原因，还源于这些房企对资金的迫切渴求。除天保基建严重受到资金匮乏的约束外，与其同时通过审批的中茵股份资金情况更加紧张。

　　据2013年半年报可知，截至2013年6月底，中茵股份持有的货币资金为1.84亿元，流动负债总额达33.85亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计4.28亿元，货币资金仅能覆盖两者总额的43%。而资产负债率高达83.6%，短期和长期偿债压力都非常巨大。

　　由于缺乏资金，虽然到2013年中期，中茵股份此次的筹资目标徐州中茵广场已经投入4.29亿元，距离7.5亿元的投资总额只有3.2亿元的差额，但是中茵股份仍旧不敢确定竣工期限，在竣工日期栏上，只写着“滚动开发”四个字。

　　上限·下限·经济

　　中茵股份筹集资金的目标是徐州中茵广场项目，属于商业综合体；天保基建筹资的三个项目均为普通商品房住宅；3月25日，北京城建成功筹资的四个项目中，北京海梓府属于中高端住宅，北京平各庄土地一级开发属于一级土地开发项目；3月26日，迪马股份又通过资产重组的方式将母公司四家子公司收入囊中。

　　梳理可知，目前再融资成功的几家房企中，商业地产、普通住宅、中高端住宅以及一级土地开发和上市公司资产重组均有涉及，而业内看来更符合政府调控思路的棚户区、保障房和刚需房项目至今均未通过审批。

　　诸多A股房企认为房地产再融资开闸的缺口是下限，而通过获批的房企和项目，证监会想要传达给市场的信号，是上限。

　　“证监会是在全面的权衡和考量下，希望释放出最正确的调控信号。此次证监会选择这四家房企，丝毫不触及棚户区和保障房项目，说明调控部门急于表态，希望房地产业回归市场。”有业内人士对《地产》杂志分析。

　　其实，调控部门寄希望于房地产业投资带动经济增长，从今年年初的“兴业银行事件”就可见一斑。

　　2013年年底，兴业银行暂停房地产相关供应链融资和房地产夹层融资，在处于敏感期的房地产市场引起较大波澜。随后，监管层授意包括五大行在内的13家银行集体发表声明称，近期并没有调整房地产信贷政策。2月27日，兴业银行专门发布公告称，此次暂停的房地产融资业务在银行中占比极小，对银行实际经营没有影响——在房价略显疲软的当前阶段，政府部门对房地产业下行，从而导致经济增速进一步下滑的忧虑由此可知。

　　由于一二线城市房价环比涨幅减小，一些三四线城市逐渐呈现供过于求的局面，房地产业投资增速持续放缓。通过华融证券给出的数据可知，今年一二月份房地产新开工面积同比下滑27%，房地产开发贷款的增速也较去年同期下降3.5个百分点。

　　从整体层面来看，国内的经济形势也不太乐观。今年一二月份，能够表现GDP变化的全社会用电量同比增速下滑为4.5%，六大集团的耗电量也在持续下滑。诸多研究机构表示，今年第一季度GDP增速可能将击穿增速7.5%的全年目标。

　　西南证券分析师刘峰认为，“目前经济情况已经和2009年四万亿前后相当，甚至更加困难，主要宏观指标也和2009年不相上下。在这个时候，需政府出台相关政策托底经济，否则经济下滑可能冲击到就业和收入等经济命脉。”

　　“两会”之后，国务院立即出台1000亿铁路投资计划；随后，公布新型城镇化发展战略；近日，优先股改革政策出台。这一系列政策都将带动巨大的投资和消费需求。

　　对此，克而瑞首席研究员陈啸天对《地产》称，“房地产与调整经济结构、提高就业率、消化过剩产能息息相关。当前房地产和建筑业为社会提供的就业机会占全国就业职位的11%左右，占比很大；另外，钢铁、水泥和电解铝等都属于房地产的上游行业，现在产能过剩严重，通过支持房地产业能够消化产能。所以，政府想稳住国家经济，首先要稳住房地产。”

　　楼市影响

　　2009年至2010年，房价增长迅速，部分房企囤房囤地，供求矛盾进一步激化。在这样的背景下，2010年4月，国务院发布禁止证监会批准囤房囤地房企上市、再融资和重大资产重组的通知。

　　“国家的调控思路，是想通过收紧房地产企业的资金链，迫使其加快销售节奏，增加供应量，从而达到降低房价的目的。”一位房地产研究员作出这样的解读。

　　然而，房地产“牵一发而动全身”，在调控政策成功迫使房企加快销售节奏的同时，受资金链的影响，房企的开发速度、融资方式等诸多层面也发生着明显的变化。

　　在宏观调控和市场经济的交互影响下，再融资禁令等政策最想稳定的房价，并没有朝着决策层的意愿倾斜，在过往4年间继续高速增长，尤其在2013年，由于前期积累的需求集中释放，一线城市及热点二线城市房价达到20%的增长速度。此外，在繁荣的房价背后，由于主流融资渠道受阻，房企的融资方式不断朝着银行、信托和基金的方向靠拢，杠杆化不断增加，蕴藏的风险也在不断扩大。

　　此次，在有形之手和无形之手的角力中，很难说有形之手尝到什么甜头。

　　自2012年，习李组成的新一届领导班子上任，政府对房地产的调控思路就发生重大变化。相对上届政府青睐用强硬的调控手段对供求双方进行压制，新一届政府更倾向于通过优化市场配比，间接地调控房地产市场。

　　在2013年举行的十八届三中全会公报上，新一届政府不但只字未提持续多年的房地产调控政策；而且，还将市场在资源配置上所起的作用由过去的“基础性作用”变为“决定性作用”，国家的宏观调控退而变成“基础性作用”。这次A股上市房企实现再融资和资产重组，就是对释放市场力量的有力诠释。

　　“胳膊”与“大腿”，终于摆在它们理应存在的位置上，“胳膊”保持平衡，“大腿”向前迈进。

　　有意思的是，当年房地产再融资等禁令下达，为银行房地产类贷款、信托和基金带来春天。今年，当再融资禁令逐渐取消时，多位业内人士对《地产》称，房地产类贷款、信托和基金面对的市场环境春意会更加浓郁。

　　“随着股权再融资逐渐放开，预计在政策层面，银行房地产开发贷款等债权融资的限制也会有所松动。”中债资信分析师谷仕平这样认为。

　　陈啸天称，在市场层面，“再融资放开后，房企对资金的需求会更大。首先，房企普遍采用杠杆化运作，无论利用这些资金拿地或开发项目，都会配置一定的外部资金。更重要的是，再融资开闸释放出积极的政策信号，房企拿钱不够，但在拿地和项目开发方面会更勇敢，更有动力。”

　　据平安证券提供的资料显示，截至2014年3月20日，已经有42家A股地产类企业公布增发预案，增发总额为1784.7亿元。其中，除招商地产外，基本全属于一线之外的中小型房企。

　　关于一线房企对再融资态度比较冷淡，上海易居房地产研究院研究员严跃进解释，“由于一线房企信用水平良好，面临的融资约束较小，在现在A股房企估值普遍偏低的情况下，出于对摊薄效应的忧虑，他们实施定向增发的积极性并不大。”

　　而在一线房企对再融资态度冷淡的同时，政府也更倾向于把“绣球”抛向中小型房企。在业已通过审批的几家房企中，天保基建的资产总额为52.9亿元，中茵股份这一数字为55.5亿元，而资产总额最高的北京城建也仅有362.57亿元，距离动辄上千亿资产的一线房企相距甚远。

　　“将再融资向中小房企倾斜，令其将再融资获得的资金充分用于去杠杆化和加快项目开发，符合这届政府稳增长和以增加住房改善房地产市场供求关系的调控思路。”严跃进对《地产》称。

　　可是，随着A股上市房企再融资逐渐开闸，2010年诸多房企囤房囤地的现象是否会重演，以及将为房价带来怎样的变化，成为业内最关心的话题。

　　对于囤房囤地的问题，中国社科院金融研究所副主任尹中立认为有点可笑，“现在房价下跌的风险越来越大，在这样的市场下囤房囤地，是非常愚蠢的行为。”

　　陈啸天同样认为，“随着土地出让金和融资成本的不断升高，囤房囤地行为很难普遍发生，在这些年来，受政策的影响，国内房企普遍已从高溢价形式向高周转形式转变，现金为王应该是很多公司发展的主题。”

　　至于房价的走势，陈啸天对《地产》表示，现在房价出现微弱波动，主要基于三方面的因素，“第一，源于发展愿景，上市房企每年都会作出业绩承诺，如果完不成承诺，股价就会下跌，在这样的情况下，房企可能会选择降价；第二，房企在遇到危险，资金链可能断裂的时候，会降价快速回笼资金；第三，房企如果觉得哪个城市未来没有发展空间，从战略层面考虑撤出某个城市，也会尽快降价把项目卖掉。”

　　从再融资开闸对房价的影响来看，陈啸天称，“总的来说，还是会推一把房地产，使房企降价的速度缓一点，降价的力度小一点。”