2013年10月22日，北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合发文就加快中低价位自住型改善型商品住房建设相关工作提出七项意见。本文通过梳理自住型商品房的政策、自住型商品房推出以来各项目的位置价格等信息，分析其对普通商品房住宅市场供给结构及对购房者购房行为的影响，并结合近期北京楼市表现对未来北京住宅市场的走势及项目信用风险走势简做预判。
        中债资信认为，自住型商品房介于保障性住房和普通商品房之间，与保障性住房相比其购房门槛更低，与普通商品房相比其具有房屋套型小、价格优势明显、后续转让交易受限等特点。因此，我们认为其保障属性更大。
        自住型商品房的推出改变了北京住宅市场供给结构，并对购房者购房行为造成了影响。供给结构方面，预计2014~2015年北京市将供应自住型商品房7万套，若按照2011~2013年年均成交量计算，该供应量可占两年成交总量的31.5%，规模及占比较大。购房行为方面，对于刚需购房群体来说，自住型商品房价格优势显著，对于投资购房群体来说，自住型商品房或将具有超额收益，因而在住宅销售放缓的大环境下，自住型商品房的推出进一步加重了购房观望情绪，并导致购房行为延缓，这或将进一步推动开发商调整普通商品房的开发及定位。
        受自住型商品房的推出及房地产市场环境的影响，2014年以来北京房地产住宅市场表现低迷。目前自住型商品房土地供应正有序推进，中债资信预计该类住房入市将导致五环外住宅交易量升价降，但若无新增优质自住房项目地块，自住型商品房对五环内住宅市场的负面影响可能仅限于短期。北京住宅项目将因此而出现同城分化，五环外商品住宅的盈利风险加大。
        本文内容概览：

        一、自住型商品房介于普通商品房与保障性住房之间，保障属性更强

        二、自住型商品房的推出影响北京住宅市场供给结构及购房者的购房行为

        三、受自住型商品房的推出及房地产市场环境的影响，2014年以来北京房地产住宅市场低迷

        四、自住型商品房土地供应有序推进，预计该类住房入市将导致五环外住宅交易量升价跌，对五环内住宅市场影响则仅限于短期，北京住宅项目风险或将分化

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