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[东地产]沪上70亿公积金资产证券化破冰

来源:东地产发布日期:2015-12-01阅读量:165

住房贷款资产支持证券(ABS)开启产业新时代。

  东地产财经周刊

  近日,国务院法制办就《住房公积金管理条例(修订送审稿)》公开征求意见,其中明确放宽公积金提取条件,并指出可发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或者通过贴息等方式进行融资,以增强资金流动性。值得注意的是,这是《住房公积金管理条例》发布13年后,首次确认允许公积金资产证券化。

  沪上首批产品

  11月27日,上海国际信托公司发公告称,上海市公积金管理中心作为发起机构,将于12月4日簿记建档发行总额约69.6亿元人民币个人住房贷款资产支持证券(ABS)作为首批公积金资产证券化产品。

  据了解,此次ABS产品将分为两批,发行规模分别为19.4亿元和50.23亿元,均包括优先级资产支持证券和次级资产支持证券。浦发银行(18.530-0.21-1.12%)为主承销商。

  新世纪(64.721.542.44%)和中债资信对优先级ABS评级为AAA,次级则未评级。其中,第一号优先产品包括优先A-1级和优先A-2级,为浮动利率,票面利率为基准利率加基本利差,基准利率为人民银行[微博]公布的5年期以上个人住房公积金贷款的基准利率,基本利差根据簿记建档的结果确定;次级资产支持证券没有票面利率。第二号优先级ABS也为浮动利率,利率定价方式和基准利率与一号相同,次级资产支持证券亦没有票面利率。

  事实上,今年6月30日,武汉住房公积金中心成功发行“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”,发行规模为5亿元,其中的4.75亿元优先级证券已在上海证券交易所[微博]挂牌交易。

  上海证券交易所[微博]相关人士表示,此专项计划对应的个人住房公积金贷款市场容量巨大,此类资产将有望成为交易所证券化产品的重要组成部分之一。

  实操瓶颈

  业内普遍认为,公积金资产证券化打通了住房公积金与资本市场之间的通道,提升了住房公积金使用效率,使得住房公积金管理中心可以从资本市场源源不断发行债券等获得资金,公积金管理中心可以把募集来的资金再贷款给符合公积金贷款的个人购买住房,也可以用来购买地方政府债券、政策性金融债等实现资产的保值增值。

  但也有分析人士担心,公积金资产证券化被允许之后,中国的住房公积金管理中心有可能单独成立公司,即类似美国的房地美和房利美,可能会产生投资方面的风险。因为在经历过2008年由美国两房危机引发的金融危机之后,人们已经对房利美、房地美“谈虎色变”,因此业内对此显得格外警惕。民生证券宏观研究员朱振鑫则表示,国外可能会有违约风险,国内可能性不是很大,因为存在制度方面的差异。

  然而,值得注意的是,由于公积金贷款资产证券化产品收益比较低,所以可能市场会不太感兴趣,这或会加大其在国内推广的难度。

  中国社科院经济所研究员汪丽娜认为,在公积金贷款利率低、资金运营成本高的背景下,是否符合投资者债券投资需求还是未知数。

  有业内人士指出,就资产特点而言,个人住房公积金贷款具有收益稳、风险小、信用好、小额分散的特点,是理想化的证券化资产类型,但贷款期限偏长,贷款利率偏低和地区集中度高的特点也在一定程度上制约了其证券化的实操性。