一、       RMBS的产品特征

信用基础是个人

RMBS的基础资产为个人住房抵押贷款，以贷款的本金和利息作为偿还证券本息的资金来源，借款人为个人，证券本息的正常支付基于个人信用。

住房贷款期限极长，贷款偿还方式为分期偿还

RMBS入池的住房抵押贷款期限一般为20-30年，与其他证券化产品相比，公司信贷资产支持证券（CLO）入池的基础资产为对公贷款，入池贷款无限制，但一般为3-5年，个人汽车抵押贷款支持证券的基础资产为车贷，银监会规定车贷合同期限一般不超过5年，因此入池贷款期限一般在2~4年左右。相比较之下，RMBS住房贷款期限极长。而且，入池贷款偿还方式多为等额本息或等额本金，一般是按月还款。

入池贷款笔数多

RMBS的入池贷款通常涉及几千到上万笔贷款，单笔资产占比低，分散度高，同质性强。另外，与企业间受行业内景气程度和同一地区经济环境影响较大有所不同，个人借款人经济之间接近相互独立。

抵押物是个人住房，初始抵押率一般在80%以下

RMBS的抵押物为个人住房，具有稳定的价值和较好的变现能力。而且银行一般要求借款人提供20%以上的首付，即初始抵押率一般在80%以下，从而保证抵押物价值对贷款余额的一定覆盖程度。

资产池存在一定比例的提前还款

住房贷款最长期限可达30年，通常在一定的保护期之后借款人就可以选择提前还款。由于个人经济实力变化波动较大，提前还款又可免除一部分利息支出，因此会有一定比例的借款人选择提前还清贷款。借款人提前还款的可能性不单取决于利率走势，还取决于贷款成本和市场再投资成本，当市场利率高于贷款利率，借款人会选择将闲置资金进行投资而无提前还款动力，如果房贷利率显著高于市场利率，市场利率处于下行阶段，借款人无很好的投资途径，闲置资金的成本变得很高，那么借款人往往会选择提前还款。

二、RMBS的风险分析关注点

RMBS优先级证券的违约风险主要取决于资产池的损失程度，资产池的损失程度的主要受资产池的违约额和违约回收水平两方面因素影响。单笔贷款的违约概率、单笔贷款的风险暴露额以及资产池整体的分散程度影响着资产池违约额，其中每笔贷款的违约概率又受个人信用水平、贷款期限与账龄等因素影响；影响贷款违约后的回收水平的因素主要包括个人的资产情况、抵押物的变现价值、回收时间等，催收手段是影响回收时间的主要因素，而抵押物变现价值的主要因素包括房产价格的波动性、抵押变现难易程度、抵押权的有效性、贷款服务机构尽职能力等。

借款人的偿债能力和偿债意愿是影响贷款违约风险的首要因素，需考察借款人年龄、职业、收入、家庭资产、历史信用记录、账龄等对借款人违约风险加以评估

       由于个人经济状况波动幅度较大，财富管理能力参差不齐，个人还款能力波动较大，因此会在一定程度上增加资产池的信用风险。在衡量借款人信用水平之时，一般需考虑借款人的年龄、职业、收入、家庭资产、历史信用记录、账龄等因素。一般情况下，借款人年龄、收入、职业等信息较容易获得，只不过收入和职业信息的准确度可能受借款人填写情况和授信机构的审核情况影响。通常认为，年龄处于中年的借款人财务状况较好；稳定的职业和所处的行业对债务的偿还形成一定的保障；而年收入对债务的覆盖程度越高，贷款偿还越有保障。家庭资产信息往往较难获得，历史信用记录方面一般也只能获知在发起银行的信用记录，借款人全面的信用记录需要额外成本才能获知。RMBS入池资产合格标准往往规定无拖欠超过30天的信用记录，而贷款发生违约的可能性与贷款的帐龄之间存在显著的负相关性，即多数违约出现在贷款早期，随着账龄及已还金额的增加，贷款违约成本逐渐升高，贷款后期违约较少。因此，若基础资产的账龄较长，且账龄期间无超过30天的拖欠和违约记录，有助于降低证券存续期内基础资产违约风险。

需结合贷款的期限和偿还方式等贷款特征来考量贷款违约风险

由于入池贷款的合同期限一般为20-30年，入池贷款的剩余期限往往也很长，风险暴露期长，且有可能会跨若干经济周期，宏观经济环境、失业率、房价水平等影响贷款信用表现的诸多因素的波动和变化程度存在较大的不确定性，如果存续期内宏观经济恶化、失业率上升、房价大幅下跌将对资产池违约风险造成负面影响。一般来讲，贷款期限越长，贷款的偿还速度越慢，风险暴露期越长，在发生借款人信用品质恶化的时候，违约损失严重程度越高。另外，信用品质偏弱的借款人往往会选择月供较低且期限较长的贷款，这种情况下更增加了资产后期大幅损失风险

同时，入池贷款偿还方式多为等额本息或等额本金，分期摊有助于降低后期借款人还款压力，且会增加借款人后期违约成本，故能强化还款意愿，降低借款人违约可能性，另外，随着贷款本金的逐渐偿还，贷款风险暴露额逐渐降低。

资产池的分散度能够降低集中违约风险，需关注入池贷款笔数，地区分布等

由于RMBS的入池贷款笔数较多，通常涉及几千到上万笔贷款，而且单笔资产占比低，分散度高，同质性强，且个人借款人经济之间接近相互独立，单个资产的信用恶化不会对整个资产池的信用水平造成较大影响，因此可以有效的降低资产池的集中违约风险。同时，也需分析贷款在地域分布上的分散程度，避免因某个地区经济环境恶化而造成的借款人大规模违约的情况。因此，在分析RMBS资产池时，可以通过入池贷款资产池笔数、最大贷款余额占比、平均贷款余额、地区分散程度等因素来考察资产池分散程度。

提前还款会降低贷款的违约风险，但也会使资产池损失部分利息收入，需结合利差水平来综合判断影响程度

个人选择提前还款可以使得资产池能提前回收到一笔本金，降低贷款的违约风险。但同时提前还款可使借款人免除一部分利息支出，会使资产池损失部分利息收入。对于入池贷款利率水平较高，且明显高于税费、服务费率和证券票面利率之和的正利差资产池，利息收入在支付完税费、服务费以及优先级证券利息后剩余资金将作为利差为优先级证券本金支付提供信用支持，提前还款后减少的利息收入将削弱利差支持程度，因此一定程度上讲为负面因素；但对于入池贷款利率水平低于税费、服务费率和证券票面利率之和的负利差资产池，提前偿还资金可用于快速偿付证券本金，减少了负利差的拖累，属于正面因素，因此需要对提前还款风险做具体情景分析。

抵押物变现回收可降低资产池损失程度，需考察初始抵押率、房产所在地区，以及存续期内房价水平、房地产行业、宏观经济环境等的波动情况对抵押物价值的影响，抵押权作为附属担保权益，需办理抵押权变更登记手续，如未办理须设有信用触发事件及赎回条款等缓释措施

RMBS的抵押物为个人住房，贷款在初始发放之时，银行一般要求借款人提供20%以上的首付，从而保证抵押物价值对贷款余额的一定覆盖程度，随着贷款本金的逐渐偿还，在房产价值不变或上升的情况下，抵押率逐渐降低，覆盖倍数不断提高，在房地产市场环境良好的情况下房屋的保值能力及变现能力很强，房产的变现处置可对证券本息的兑付提供一定的保障，有效缓解证券违约风险。一般而言，房产所处地区经济越发达，房价的抗跌能力越强，房产清算速度越快，回收价值越高，贷款的损失程度越低。同时，在分析抵押物价值时，需要分析房产所在地区的集中程度，若抵押物在地域分布上比较分散，缓解了因某个地区经济环境恶化而引起的抵押物价值大幅下降而影响到资产池的预期损失后的回收程度。

由于住房贷款期限较长，因此未来宏观经济下行、失业率上升将会影响居民收入，进而提高借款人违约可能性、增加贷款的违约风险。其次，如果房地产业景气度下行，房价大跌时，会造成借款人持有资产价值锐减，对于一些偿债能力较差的借款人，会降低其还款意愿和还款能力，会导致大量借款人集中违约，基础资产信用质量急剧恶化，美国2007年的次贷危机便是由此引发。再次，违约后房产变现难度增大，变现价值大幅降低，房产价值不足以支付其未偿本金余额，进而提高贷款的违约损失程度。

个人住房抵押贷款合同一般约定住房贷款均由房产抵押担保，并且银行已将该抵押担保在中国相关的房地产登记机关办理完第一顺位抵押权登记或预登记手续，登记的第一顺位抵押权人为发起银行。《合同法》、《物权法》均规定了“从权利随同主权利同时转让”的原则，由此可见，基础资产中各债权上的抵押权或质权也属于基础资产的一部分，受让人在取得基础资产的同时，应取得基础资产上的抵押权或质权，为避免基础资产违约后，服务机构无法顺利地依法处置抵质押物，从而导致投资者受到损失的风险。因此，在银行发起RMBS并将资产转移给信托后，抵押权作为附属权益，需要办理变更手续。在但实际操作中，由于操作过程繁琐且资金和时间成本较高，一般会选择在信托合同里约定在信托设立日时暂不办理抵押权转让变更登记，而是在贷款违约发生后或触发权利完善事件之后再办理变更登记，并且发起机构承诺在无法对抗善意第三方时将该抵押贷款作为不合格资产予以赎回。