【财新网】（记者 张宇哲）

作为国开行的二级机构，住房金融事业部拟于6月挂牌，下设三个局。虽然不是独立法人，但成本独立核算。

　　“账户已独立单独核算，坚持国开行保本微利的原则。”国开行知情人向财新记者透露。

　　今年4月，国务院常务会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

　　据财新记者了解，住宅金融专项债券的筹集资金将用于棚户区改造及保障房建设的开发贷，定价独立、成本核算独立、资金来源独立，针对棚户区改造及保障房的贷款利率在基准利率基础上下浮10%。

　　目前，各地政府保障房建设需求比较大。“先要解决低成本资金来源的问题，否则如果是高融资成无法做到下浮10%的低利率”。前述国开行人士表示。

　　过去一年，10年期国开债收益率稳步攀升，其中，国开行债券收益率上扬近180个基点最高点接近6%。目前国开行债券平均收益率5.3左右，融资成本大幅攀升。

　　今年政府工作报告确定改造的各类棚户区的户数为470万户， 是 2009年有相关统计数据以来棚改任务最重的一年，资金需求量大。住建部发言人倪虹在两会期间表示，这一规模的改造需要超过1万亿元的资金。

　　国家开发银行董事长胡怀邦在4月表示，国开行将加快棚改项目评审和贷款发放，力争4月底实现贷款发放1000亿元。

　　此前，国开行配合国家发改委推出“债贷组合”债券，通过企业债券方式为地方棚改项目融资。据财新记者了解，加上前述债贷组合企业债券以及其他开行金融债用于支持棚改及保障房建设的发债资金目前总规模约700亿元。

　　国开行近年年度贷款规模约5000—6000亿元。以此估算，都离1万亿元资金缺口尚远。住宅金融专项债券发行规模多大、债信评级如何、是否会如铁路建设债券享受税收优惠、

　　债券募集资金如何转至开发商使用、使用成本如何确定等细节尚待确定。

　　此前中债资信分析称，假定棚户区改造项目建设周期为 3.5年（42个月2）、棚改新建住房套均面积60平米、建设期间资金均匀投入、仅考虑建安成本情况下，预计2010年以来棚户区改造项目将在 2014年合计支出 4200亿元到6300亿元，较2012年、2013年资金需求量显著提升。以此估算，预计住宅金融专项债券发行量或达千亿元。

　　“住宅金融专项债到底怎么操作，还需要央行、财政部等部委统一出台相关管理办法。这一块账怎么算？”前述人士强调，如何吸引银行愿意购买住房金融专项债，是否风险权重为零？金融机构投资住宅金融专项债是否可不占用资本金？是否享有税收优惠等，“要有一个说法”。

　　目前，国开行的保障房及棚户区改造贷款规模已占同业的半壁江山。国开行数据显示，截至2013年底，开发银行累计发放城镇化贷款约7万亿元，占人民币贷款累计发放的62%，当年发放城镇化贷款10350亿元，占当年人民币贷款发放的68%。

　　2014年是棚户区改造任务最重的一年，资金需求量较往年显著增加，但是资金来源的匮乏，尤其是公租房建设资金的长期沉淀和运行资金的不断追加负担，成为全国的普遍性问题。

　　按照国务院“十二五”规划，五年期间将新建3600万套保障性住房，城镇保障性住房覆盖率提高到80%以上，其中2011-2012年新开工1700万套，2013年新开工630万套。2013年，国务院总理李克强提出了五年1000万户棚户区改造计划。